Estratégia de quitação acelerada: parcela obrigatória + amortização extra até um teto mensal fixo ("reduzir prazo") + aporte anual direto no principal. Selic 14,25% a.a. · TR 0,17%/mês · taxas de balcão 11,19–11,70% + TR. Tudo roda no seu navegador — nenhum dado é enviado a lugar nenhum.
MIP varia com a idade — 0,024% ≈ perfil 35 anos. Apólice externa costuma cortar 15–40% dos seguros.
| Banco | Taxa a.a. "a partir de" | Como chegar no piso |
|---|---|---|
| Caixa — relacionamento | 10,26% + TR | débito automático + renda movimentada na conta + produto adicional (dá pra tirar proposta sem virar cliente e usar como alavanca) |
| Caixa — balcão | 11,19% + TR | qualquer cliente · prazo até 420m · Price limitada a 70% do imóvel |
| Itaú — Personnalité | 11,60% + TR | negociável na mesa de pricing com proposta concorrente; entrada ≥30% ajuda |
| Santander — Select | 11,69% + TR | idem — campanhas pontuais |
| Bradesco — Prime | 11,70% + TR | idem — faixa BCB nov/25: 11,70–12,73% |
| C6 Bank | não opera aquisição | só home equity (até 60% do imóvel) e consórcio — o financiamento vai morar num bancão; no C6 fica só sua vida bancária |
Quando as propostas formais chegarem, preencha a taxa de cada uma (e o seguro mensal, se o banco informar no CET). A estratégia configurada na calculadora acima — valor, entrada, teto, aporte, sistema, TR — é aplicada igualmente a todas. Ranking ao vivo.
| Proposta / banco | Taxa a.a. (%) | Seguro mensal (R$, opcional) | Tarifa (R$/mês) |
|---|---|---|---|
Seguro em branco = usa o padrão da calculadora (MIP 0,024% do saldo + DFI 0,0066% do imóvel). Seguro informado é tratado como valor constante — levemente conservador, já que o MIP real cai com o saldo.
Campos entre [colchetes] são pra você preencher — não mando nada inventado.
Sim. Custo final = todas as parcelas obrigatórias + amortizações extras mensais + aportes anuais + a entrada. É o dinheiro total que sai do seu bolso até a escritura ficar 100% sua. (As custas de cartório/ITBI, ~4–5%, ficam fora — são pagas à parte no início.)
Tende a cair, não a subir. A TR deriva das taxas dos títulos/CDBs com um redutor — ela acompanha a Selic. Com a Selic em 14,25% e em ciclo de corte (Focus: 14% no fim de 2026), a TR (hoje 0,17%/mês) deve ceder junto. De 2012 a 2021, com Selic de um dígito, a TR ficou zerada.
O ponto sensível é outro: seu contrato é indexado a ela — a TR corrige o saldo devedor todo mês, por cima dos juros. A simulação-base usa TR = 0 (o padrão dos simuladores dos bancos), então mostrei a sensibilidade: se a TR ficasse no patamar atual por todo o contrato, o cenário de 500 mil pagaria +R$ 57–76 mil e passaria de 11 anos. É um risco de cenário (Selic travada lá em cima por anos), não uma tendência. No imóvel de 400–450 mil o alvo de 10–11 anos sobrevive até à TR cheia.
Quase empata — porque o que define a velocidade é o seu desembolso total mensal (teto), não o formato da parcela. O SAC força desembolso maior no início (parcela obrigatória mais alta, com estouro absorvido) e por isso termina alguns meses antes; a Price dá parcela obrigatória menor e confia que você amortize a diferença todo mês. Matemática: diferença de R$ 0 a 14 mil entre os dois. Disciplina: SAC. Flexibilidade de caixa: Price. Detalhe: na Caixa a Price só financia 70% do imóvel.
Pro seu caso, não. Pra contemplar rápido por lance, os lances vencedores em grupos imobiliários rodam entre 25% e 50% da carta — numa carta de R$ 350–400 mil, seriam R$ 90–200 mil de lance, ou seja, seus R$ 100 mil virariam lance (e não entrada), sem garantia nenhuma de contemplar no mês. Carta já contemplada comprada no secundário existe, mas paga ágio de ~5–15% + as parcelas restantes com taxa de administração (13–20% do crédito) + correção anual da carta, e a transferência depende de aval da administradora — o custo efetivo chega perto do financiamento, com mais risco e menos proteção jurídica. Consórcio brilha em compra sem pressa (segundo imóvel, investimento). Pra "pra ontem" com entrada travada em 100 mil, financiamento bancário + estratégia de amortização ganha.
Depende do preço da conveniência. Mudar a vida bancária pra Caixa (piso 10,26%) vale R$ 28–47 mil vs. os privados — mas se o app te irrita todo dia por 8 anos, é um custo real. O caminho do meio, que é o recomendado: negociar sem mudar de banco. A mesa de pricing dos privados aprova redução com base na proposta concorrente, não no tempo de casa. E a conta no banco vencedor vira só uma conta operacional com pix automático mensal — seu dia a dia continua no C6 (que, aliás, não oferece financiamento de aquisição — só home equity e consórcio).
Porque o prazo longo só define a parcela obrigatória mínima — quem dita a velocidade real é o seu teto. Contratar 240 ou 180 meses subiria a obrigação mensal (menos folga em mês ruim) sem economizar quase nada, já que você completa até o teto de qualquer jeito. 360 = seguro de fôlego gratuito.
1 · "Juros evitados vs levar 360 meses" (card da calculadora): é a diferença entre os juros da sua estratégia (quitar em ~7–10 anos) e os juros de pagar só a parcela obrigatória por 30 anos. No imóvel de 450 mil a 11,60%, são R$ 208 mil de juros na estratégia contra R$ 580 mil no contrato cheio — ~R$ 371 mil que ficam com você. É o prêmio da estratégia em si.
2 · Negociação de taxa (0,1 p.p. = R$ 2,1–3,2 mil): cada décimo de ponto percentual que o gerente ceder vira esse valor em juros que você não paga. 11,60% → 11,10% no leilão = R$ 10–16 mil. É o prêmio de pedir.
3 · Seguro externo (15–40% do seguro): dentro da sua parcela existem MIP + DFI (~R$ 110–155/mês no início — veja o card "seguros+tarifas", que soma R$ 8–14 mil no total). Trocando pela apólice individual de uma seguradora de mercado, esse bloco cai 15–40% → R$ 1,5–4 mil economizados. É o prêmio de trocar um fornecedor embutido.
Na Caixa quase não existe negociação — existe enquadramento. A taxa dela é tabelada por política pública: o gerente não tem "mesa de pricing" com alçada pra ceder taxa caso a caso, como nos privados. A redução vem de condições objetivas que você liga ou desliga: débito automático da parcela em conta Caixa, movimentar sua renda mensal lá (pra você, a retirada de lucros) e contratar um produto de relacionamento. Com o pacote completo, a tabela desce do balcão (11,19%) até o piso (10,26%). Sem nada disso, 11,19% é 11,19% — não adianta pechinchar.
Tradução pro seu caso: pra capturar o piso da Caixa você teria que fazer exatamente o que não quer (viver com o app dela). Um meio-termo possível: perguntar ao correspondente Caixa quanto fica só com débito em conta (alimentada por pix automático do C6) — cada condição destrava uma parte do desconto, e o gerente é obrigado a te listar os degraus. Mas o uso mais inteligente dela no seu plano é outro: régua pública de leilão. A simulação da Caixa (sem ser cliente) prova pro Itaú/Santander/Bradesco que existe 11,19% no mercado — e os privados, esses sim, têm mesa pra cobrir.
Compare os dois "rendimentos": amortizar rende a taxa do contrato + TR, líquida e garantida (~11,6% + TR ≈ 13,6% a.a. hoje, sem IR, sem risco, sem oscilação). Investir em renda fixa pós-fixada rende ~CDI menos imposto (~14,15% × 85% ≈ 12,0% líquido no longo prazo). Ou seja: hoje, amortizar já ganha do CDB — e quando a Selic cair (Focus: 14% no fim de 2026, seguindo pra baixo), a vantagem aumenta. A exceção saudável: mantenha uma reserva de emergência líquida (3–6 meses) antes de acelerar amortização; o contrato não devolve dinheiro em mês apertado.